Il portfolio del futuro: asset tradizionali e settori alternativi.

Un Trophy Asset con una buona redditività, situato nelle high streets di una città italiana o europea, è di sicuro il must have che non dovrebbe mai mancare nel portfolio immobiliare di un investitore. Potremmo quasi paragonarlo ad un capo di alta moda vintage: intramontabile ed in grado di aumentare di valore con il tempo.

Investire in questa tipologia di immobili viene spesso ritenuta la strada meno rischiosa tuttavia, quando si parla di investimenti, sarebbe opportuno seguire la regola della diversificazione ma attenzione… questo non si significa investire in “tutto”. Il Maestro W. Buffet infatti ricorda che “un’ampissima diversificazione serve solo agli investitori che non hanno idea di ciò che stanno facendo”!

Quindi come poter diversificare?

Sicuramente tenendo un piede nel futuro ovvero lasciando uno spazio ai settori alternativi:

– Logistica 2.0: questo segmento ha visto una forte crescita soprattutto durante l’emergenza sanitaria covid-19 che ha di fatto aumentato il fenomeno dell’ e-commerce e di conseguenza la richiesta di aree adatte ad una distribuzione moderna e soprattutto rapida. Nell’e-commerce la gestione “last-mile delivery” è di fondamentale importanza per rimanere competitivi sul mercato digitale, per questo è importante avere un impianto altamente performante e strumenti di consegna veloce. Inoltre, l’introduzione dei droni per la consegne rapide modificherà notevolmente la struttura delle aree destinate alla distribuzione.

– Data center: intelligenza artificiale, economie moderne ed uffici virtuali necessiteranno sempre di più di luoghi per l’archiviazione, l’elaborazione e distribuzione dei dati. I data center sono dunque immobili di grandi dimensioni, compatibili con la destinazione industriale, in cui è possibile allestire un gran numero di hardware e software utilizzati dall’azienda proprietaria o conduttrice. La domanda data center è in forte crescita e per questo si prevedono aumenti degli investimenti in queste tipologie di infrastrutture… non a caso il fondo di investimento Lamber di Kryalos SGR ha da poco concluso l’acquisizione di due fabbricati a Milano con superficie complessiva di 23.600mq per la realizzazione di data center.

– Life science: Questo è l’unico settore in grado di contribuire significativamente allo sviluppo economico nazionale. La crisi covid-19 ha sicuramente acceso i riflettori sull’importanza del c.d. “approccio multidisciplinare” ovvero la necessità di superare la medicina tradizionale attraverso la stretta collaborazione fra medici, matematici e bioinformatici al fine di aumentare la conoscenza dei legami esistenti tra DNA, stili di vita, ambiente e malattie. Il maggior numero di investimenti si sono infatti riscontrati nel comparto Biotech, dispositivi medici, pharma e servizi sanitari. Lo stesso Bill Gates ha deciso di investire nella R&S aumentando del 40% il suo investimento in Schrödinger: società leader nello sviluppo di piattaforme software utilizzate nei processi di ricerca e sviluppo di nuovi farmaci e nuovi materiali.

– self storage: questo segmento potrebbe rappresentare un giusto compromesso tra sicurezza e innovazione degli investimenti immobiliari. Si tratta di un sottosettore del mercato commerciale ancora nella sua fase nascente, ha preso piede grazie all’inteso aumento dell’urbanizzazione e alla crescita di nuove imprese. Questo segmento permette all’investitore di articolare l’investimento in più fasi in base alla struttura dell’immobile, in modo da verificare l’andamento di mercato diminuendo notevolmente il fattore rischio. Tendenzialmente nella prima fase si decide sempre di allestire solo una minima porzione di immobile e solo una volta raggiunto il 60% di occupazione si aumenteranno i moduli.

In questo scenario gli asset alternativi non si pongono quindi come antagonisti bensì fungono da finestra sul futuro, in grado di orientare correttamente l’investitore anche nel settore tradizionale.

Quest’ultimo, infatti, difficilmente rischierà di diventare obsoleto tuttavia si richiederà all’investitore  una maggior attenzione nella ricerca dell’oggetto giusto sia per location che per caratteristiche, tenendo sempre in considerazione le nuove abitudini e le nuove esigenze: non tutti i capi vecchi sono vintage, quindi saper riconoscere un oggetto di qualità da uno di “seconda mano” sarà fondamentale per costruire un investimento sicuro a lungo termine.

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