CENTRI COMMERCIALI

LA SCELTA DEL CONTRATTO E GLI ELEMENTI DA ANALIZZARE.

Il d.lgs. n. 114/98 e la legge 2006 n. 248 sono stati introdotti con l’obiettivo di ridurre il consistente grado di protezione del commercio al dettaglio nonché modernizzare e rendere efficiente lo sviluppo della rete distributiva.

Il 1998 è caratterizzato infatti dalla nascita dei primi Fondi di investimento immobiliari italiani e dall’arrivo nel nostro paese di importanti investitori stranieri.

In tale contesto, inizia a potenziarsi lo sviluppo del c.d. Centro Commerciale la cui definizione si evince chiaramente dall’art. 4 lettera g) del D.lgs 114/98 “media o grande struttura di vendita nella quale più esercizi commerciali sono inseriti in una struttura a destinazione specifica ed usufruiscono di infrastrutture comuni e spazi di servizio gestiti unitariamente”.

Si ricorda, laddove fosse necessario, che risulta di fondamentale importanza analizzare non solo la normativa nazionale bensì la normativa Regionale poiché quest’ultima, in virtù della riforma del titolo V della Costituzione, possiede competenza esclusiva in materia di commercio.

Tra le caratteristiche sopra elencate quella che riveste un ruolo di maggior importanza è senza dubbio la c.d. “gestione unitaria” ovvero l’analisi della tipologia di rapporto contrattuale esistente tra il Proprietario immobiliare e l’operatore commerciale.

Contratto di locazione o contratto di Affitto d’azienda. Quale schema contrattuale scegliere?

La prima grande distinzione riguarda senza dubbio il regime dell’autonomia, come sappiamo la L. 392/78 sulle locazioni commerciali prevede una normativa più rigida soprattutto per quanto riguarda il diritto al recesso per gravi motivi, diritto di prelazione, adeguamento ISTAT, durata del rapporto o per esempio il diritto all’indennità di avviamento in caso di attività aperta al pubblico.

Nel contratto di affitto di azienda, invece, le parti godono di piena autonomia contrattuale e dunque possono definire liberamente tutte le condizioni sopra elencate.

Tra queste due storiche forme contrattuali, nel 2014 si è inserita anche la L. 164/2014 “Legge delle grandi locazioni” che deroga a molte rigidità previste dalla L. 392/78 tuttavia la stessa è applicabile solo in caso di canone di locazione annuo superiore ad euro 250.000,00.

Per poter scegliere lo schema contrattuale in linea con le esigenze dell’operatore commerciale è importante analizzare alcuni aspetti:

Oggetto del contratto:

• Nella locazione: l’oggetto principale sarà il bene immobile concesso in godimento inteso come individualità giuridica mentre gli altri elementi assumono carattere di accessorietà. Per semplificare, nella locazione l’immobile rappresenta il “protagonista” del contratto.

• Nell’affitto d’azienda: l’immobile viene considerato uno degli elementi che costituiscono l’azienda ex art 2555 c.c. ovvero come bene avente un vincolo di interdipendenza con altri beni necessari al conseguimento di un determinato fine produttivo ivi inclusa la licenza (Cass. Civ. sez. III sent. n. 1243/2000).

Durata, recesso e disdetta:

Il contratto di locazione soggiace alle previsioni normative della Legge 392/1978 che prevede una durata minima di 6 anni e rinnovo automatico salvo disdetta da inviare 12 mesi prima.

Nell’affitto d’azienda, le parti possono individuare la soluzione più coerente con l’oggetto del contratto ed il suo scopo.

Altro schema contrattuale utilizzato spesso all’interno dei centri commerciali è la c.d. locazione temporanea o locazione transitoria: utilizzata quando si ha l’esigenza di affittare spazi espositivi e di vendita solo per particolari periodi dell’anno.

Canone di locazione:

La determinazione del corrispettivo è il tasto dolente durante una negoziazione tuttavia è possibile affermare che nell’ambito commerciale si è concretizzata una regolamentazione analoga tra affitto d’azienda e locazione ovvero il canone di locazione variabile c.d. “Step rent”, determinato in base al volume d’affari generato dal punto vendita.

Quando si menziona il “volume d’affari” all’interno del contratto bisogna tener presente tutti i possibili canali di vendita utilizzati dall’operatore commerciale e pertanto, bisognerà indicare qualsiasi corrispettivo dovuto dal tenant in relazione all’attività esercitata ivi incluse le vendite online o qualsivoglia servizio a favore di terzi in grado di produrre un benefico economico.

E’ possibile utilizzare lo step rent nel contratto di locazione commerciale?

Alla luce delle disposizioni previste dalla Legge 392/1978 la risposta dovrebbe essere negativa poiché l’art 32 precisa che “le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall’ISTAT” ciò significa che la determinazione del canone in misura differenziata e crescente nel tempo non può avere come scopo quello di eludere il citato articolo.

La Suprema Corte di Cassazione è intervenuta stabilendo che sono nulle tutte le clausole di aumento del canone elusive del criterio dell’indice ISTAT tuttavia vengono considerate legittime le clausole di canone crescente e canoni in percentuali se “l’aumento risulta ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale” ( cassaz. Civ. sentenza n. 8669/2017).

Avviamento:

Nei contratti di affitto di azienda, ubicata nel centro commerciale, l’avviamento costituisce elemento aziendale e nella maggior parte dei casi viene pattuita una rinuncia del tenant a vedersi riconosciuta una “buona uscita” (possibile solo nell’affitto d’azienda).

La suddetta rinuncia trova giustificazione nel fatto che l’esercizio commerciale è stato consegnato con le potenzialità idonee a raggiungere gli obiettivi economici a cui è destinato.

Più complesso risulta il discorso delle locazioni commerciali poiché l’art. 35 della L. 392/1978 esclude i centri commerciali dalle disposizioni previste nell’art. 34 della citata legge.

L’esclusione dei centri commerciali dal diritto all’indennizzo si basa su una errata percezione della realtà commerciale dovuta al fatto che nel 1978 queste grandi strutture non erano molto diffuse e pertanto, non si conoscevano ancora bene le dinamiche.

Si pensava infatti che l’esercizio ubicato all’interno del centro commerciale non godesse di un avviamento generato dalla propria attività bensì dal semplice fatto di trovarsi all’interno di una struttura in grado di attrarre il consumatore: Il New South China Mall è il più grande centro commerciale mai realizzato tuttavia “Biggers isn’t always better!” ed infatti è rimasto vuoto per circa 10anni.

La Corte Costituzionale lo definì “avviamento parassitario” specificando che “la clientela non è un prodotto dell’attività del conduttore ma è un riflesso della peculiare collocazione dell’immobile in un complesso più ampio i cui utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.

Una simile ricostruzione riflette esattamente il periodo storico a cui appartiene: la nascita dei centri commerciali in Italia è relativamente recente infatti il primo venne costruito nel 1970 e solamente nell’ultimo ventennio si è potuto assistere ad un grande aumento del GLA (Gross Leaseable Area).

Oggi, sarebbe impossibile asserire con certezza che un centro commerciale sia in grado di garantire un flusso di clientela a prescindere dai brand che vi sono collocati all’interno e ciò è confermato dall’utilizzo delle clausole “co-tenancy clause” e “occupancy clause” nei contratti.

Un cambio di rotta si è avuto anche dalla Corte di Cassazione che con la nota vicenda “sentenza lavanderia” del 2016 ha confermato la necessità di valutare se un locale interno al centro commerciale sia idoneo a produrre un avviamento proprio quale effetto dell’attività svolta dal conduttore: “In una situazione siffatta, ne consegue che anche in relazione ai contratti di locazione relativi ad immobili interni o complementari ai certi commerciali deve essere riconosciuta l’indennità per la perdita di avviamento”.

Co-tenancy clause e occupancy clause.

Questo tipo di clausole sono inserite nella contrattualistica dei centri commerciali, nel medesimo articolo,  quando si è in presenza di operatori di rilevanza internazionale e servono a garantire la qualità del progetto.

In questo modo l’operatore condiziona la durata contrattuale ed il canone da corrispondere alla presenza di determinati brand all’interno del centro commerciale (c.d. key tenants) nonché ad un numero di negozi che dovranno risultare aperti al pubblico: misurati in termini di superficie affittabile lorda oppure in numero specifico di attività.

Spesso, quando si seguono grandi operazioni di sviluppo commerciale molti brand prima di valutare la locazione di uno store chiedono conferma circa la presenza di almeno un marchio della GDO (considerato il polo attrattivo).

Tale circostanza testimonia come il nostro modello di business sia di derivazione francese e non americana: il primo nasce da un’evoluzione del supermercato mentre il modello americano nasce dalla volontà di accentrare molti negozi sotto lo stesso tetto.

In questo scenario, come bilanciare la tutela del tenant con quelle del proprietario?

• Prevedendo già un elenco di brand considerati valide alternative dal tenant;
• Prevedendo un lasso di tempo idoneo a porre rimedio al problema dei brand o dell’occupancy;
• Prevedendo un limite temporale di validità delle suddette clausole;
• Prevedendo l’attivazione delle clausole solo previa verifica del lucro cessante.

Nel corso degli anni i centri commerciali hanno subito enormi trasformazioni per potersi adattare alle esigenze del consumatore.

Il filo conduttore è sempre stato il concetto di “esperienza” ovvero regalare al cliente non solo la semplice possibilità di fare acquisti bensì trasformare il momento dello shopping in una vera e propria esperienza di piacere.

Per tale ragione i centri commerciali hanno abbandonato il concetto “solo shopping” per abbracciare un nuovo concetto di mixed-use proiettandosi verso il format di “Shopping and Leisure Center” attraverso l’inserimento di centri benessere, ristoranti, multiplex, palestre oppure attrazioni come piste da sci indoor come insegnano il Mall of Emirates e l’Aquarium & Underwater Zoo a Dubai, il West Edmonton Wall in Canada con il parco divertimenti indoor più grande del mondo. Per rimanere in Italia, la pista di go-kart indoor all’interno del centro commerciale Campania.

In conclusione è possibile affermare che il centro commerciale si conferma un asset immobiliare in grado di mantenere ed aumentare il proprio valore nel tempo: se opera le giuste scelte in termini di location, tenant e servizi.